3月31日，股市开盘之后，万达商业（03699.HK）一路飘红，每股涨至45.75元，涨幅高达17.91%，且仍有上涨趋势，这或许是受到了“私有化的刺激”。
3月30日晚间，万达商业（03699.HK）发布公告称，公司正在进行一项要约收购安排，这可能导致本公司私有化及本公司于香港联交所除牌。
万达集团表示，如果进行自愿全面收购要约并且发出正式要约，H股的要约价将不会低于每H股48港元现金。据了解，该价格为万达商业H股上市的发行价，比30日的收盘现价38.8港元高出23.7%，但折合市盈率仅4.62倍。初步计算，万达集团为私有化需要支付约313亿港元。
万达商业选择退出H股并不令人意外。早在2009年，万达商业便正式启动了A股上市的计划。按照当时的规划，以2009年12月31日为上市申报基准日，完成招股说明书等上市申报材料，并于2010年3月—5月间申报上市资料，通过证监会发行审核后，2010年6月在国内A股挂牌上市。
然而，2010年7月1日，证监会的一则公告终止了万达在A股的上市之路。公告称，因为没有按照规则要求报送预披露的资料，且申请文件中的财务资料超过有效期达3个月，大连万达商业地产被终止审查。彼时，业内人士认为，万达或是主动放弃在A股上市。
王健林的眼光投向了H股。2014年12月23日，万达商业地产成功在港交所主板挂牌上市，仅用了5个月，其对上市的迫切由此可见。2015年7月，万达商业开始启动回归A股计划，并在11月13日发布A股招股说明书，称万达商业拟发行不超过2.5亿股新股，拟募集资金或达120亿元。在当时看来，如果回归A股能够顺利进行，万达商业将成为一家“A H”双上市平台的房地产公司。
出乎意料的是，仅仅一年有余，万达商业便选择了私有化。分析人士表示，万达商业私有化的原因，是因为其H股的股价极为低迷。“由于香港资本市场对整个商业地产持看衰态度，万达商业的股价处于被严重低估的水平。”上述分析人士表示。
不过，万达商业最新发布的财报却显示，2015年，万达营业收入同比增加15.14%，净利润同比增加14.79%，投资性物业公允价值同比增加28.06%。
作为一家增长势头良好的公司，万达商业为何长久被低估？
业内人士表示，A股和H股这两个资本市场的专业度不一样。港股的估值主要考虑三点：第一，港股估值的逻辑不是看一家企业的资产增值有多快，因为一家企业的资产增值并不能证明该企业有能力，只是有资源而已，或是大势好，所以资产重估的价值在港股是不认可的；第二，港股是不愿意给通过一些政商关系而非纯粹的市场竞争所获得的利润给予价值；第三，港股主要是看一家公司的现金流，如果一家公司能有良好的现金流，才是具有盈利能力的公司。
有研究报告显示，在国内的一线城市，大多数物业的净租赁收入减去支出后，净租金回报率往往低于3%。这意味着如果投资者用财务杠杆收购资产时，会产生负杠杆效应。而万达的租金回报率只有3%多，这么低的租金回报率，市场是不会给予高估值的。
而根据最新财报，万达商业2015年的负债率为73%，这也许是万达商业被港股低估的原因。
